Soluciones y estrategias ante la subida del Euribor en las hipotecas sobre vivienda

La subida de tipos de interés que aprobó el Banco Central Europeo el pasado verano y que ha motivado un alza del Euribor desde el mes de agosto hasta el mes de octubre ha provocado un cambio de escenario en la economía de las empresas, comercios y familias cuyo primer impacto ya se está notando en al menos un tercio de las hipotecas de vivienda que han iniciado su revisión. El motivo es que el Euribor es el principal índice de referencia de los préstamos hipotecarios a tipo variable, opción para los préstamos que todavía hoy sigue siendo mayoritaria en el mercado, frente a las hipotecas a tipo fijo.

El encarecimiento de las hipotecas, que seguirá su curso incluso durante 2023, ya que los préstamos hipotecarios se van actualizando en función del mes en que se suscribieron, está obligando a empresarios, comerciantes, profesionales y familias a buscar soluciones para tratar de reducir el impacto económico que afecta a la economía empresarial y familiar porque la hipoteca sobre la vivienda es uno de los principales gastos de la economía doméstica.

El principal efecto de la subida del Euribor es que cuando se actualiza el préstamo hipotecario se incremente la cuota mensual para los siguientes doce meses, hasta la próxima revisión. Pero es posible que, ante el futuro incierto de un escenario marcado por más subidas del Euribor, existen varias posibilidades para atenuar el impacto, entre otras: cambiar de tipo variable a fijo; ampliación del plazo para pagar el préstamo o la amortización de capital pendiente de pago; así como la cancelación anticipada del préstamo.

Para llevar adelante el cambio se puede hacer con el banco actual con quien se tenga contratado el préstamo hipotecario o con otra entidad diferente. Hay que tener en cuenta que estas operaciones conllevan una serie de gastos, bancarios y notariales.

Como se advierte desde el Banco de España en relación con el cambio de tipo variable a fijo, “si aceptas la oferta que pueda presentarte tu entidad, deberás formalizar una novación (cambio de condiciones) del contrato existente”. Para ello, el banco deberá entregar a su cliente la información precontractual, FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizada), al menos diez días naturales antes de la fecha de la novación. Es habitual que se realice ante notario y éste debe ofrecer asesoramiento personalizado y gratuito. El banco puede cobrar una comisión por realizar esta operación, que normalmente es un porcentaje del importe del préstamo pendiente de pago, con una serie de límites.

En el supuesto de que se opte por una oferta de otra entidad, el cambio se realiza a través de una subrogación, procedimiento que está regulado y debe formalizarse ante notario. Según informa el Banco de España, “la nueva entidad debe entregarte una oferta vinculante con las condiciones de la nueva hipoteca, con una validez mínima de 15 días. Una vez informada tu entidad antigua, debe entregar a la nueva entidad una certificación del importe de la deuda pendiente y puede hacerte una contraoferta modificando sus condiciones con el fin de mantenerte como cliente”. De esta forma, cabe la posibilidad de analizar las ofertas. La subrogación también conlleva gastos, que suelen ser superiores a los de la novación y estarán especificados en el contrato de préstamo original, con los límites legalmente establecidos.

Hay que tener en cuenta que el Euribor se ha situado en el mes de octubre en el 2,629% y la tendencia prevista es al alza para los próximos meses, en torno al 3%. Por este motivo, actualmente muchos deudores hipotecarios ya están activando cambiar su préstamo y contratar un tipo fijo, tendencia que se está acelerando en un momento en el que los bancos ya están ofreciendo un tipo fijo que supera el 3%.

Debido a que la normativa favorece la novación y la subrogación con límite a las comisiones y con honorarios notariales y registrales menores, así como beneficios fiscales, es habitual que se pasen por alto otras soluciones, pero que también hay que considerar.

Sería el caso de cancelar anticipadamente la hipoteca, conociendo que es una opción que normalmente incluye más trámites y más gastos.
Otra solución para atenuar el impacto de la subida de las cuotas es la ampliación del plazo para pagar el préstamo hipotecario. El efecto que se consigue es, principalmente, reducir la cuota mensual, aunque tiene la contrapartida de que se aumenta la cantidad que se debe pagar por los intereses.

La amortización anticipada del capital, por otra parte, consigue no solo reducir el importe de los intereses, sino también acortar la vida de la hipoteca o disminuir la cuota. En estas dos últimas opciones, hay que tener en cuenta las comisiones que cobran las entidades para abordar este tipo de actuaciones, ya que se trata de novaciones del contrato.

En lo que se refiere al importe de las comisiones, por ejemplo, la comisión por novación puede alcanzar un 1% del crédito pendiente y la comisión por subrogación hasta el 2%. Otro tipo de comisiones son las que afectan a la cancelación por amortización de capital, cuyo importe depende del momento de la vida del préstamo que se realice, como máximo alcanzaría un 2% si se realiza durante los primeros diez años.